Азбука агента: "А"

Ниже приведены термины и ситуации, случающиеся на рынке недвижимости на букву "А".

Это слово часто путают с задатком. А зря. Дело в том, что это два разных по сути предварительных платежа для подтверждения своих обязательств по оплате чего-либо. Основная разница в том, что при расторжении договоренностей аванс - это возвратная сумма без каких-либо дополнительных финансовых потерь, а задаток возвращается только в случае, если человек, принявший его, передумает в силу разных обстоятельств, и то он обязан его вернуть в двойном размере, согласно нашему законодательству. Главное отличие задатка в том, что он не возвращается тому, кто его внес, а потом передумал. В этом случае он остается у того, кому его внесли. 

Объясню на примерах. Итак. Аванс на рынке недвижимости, как правило вносится при намерении купить квартиру. Человек выбрал квартиру и готов финансово подкрепить свое намерение. В этом случае заключается авансовое соглашение, где детально прописываются дальнейшие действия по подготовке сделки. Если вдруг, по каким-либо причинам выясняется, что квартира не годна к покупке, то соглашение теряет свою силу, а аванс возвращается тому, кто хотел купить. С другой стороны, если вдруг покупатель передумал, предположим, ему не одобрили кредит в банке, тогда аванс он тоже получит обратно и пойдет искать квартиру подешевле, ну или отложит вопрос на время. 

Задаток обычно вносят, когда хотят снять квартиру, но на данный момент нет полной суммы или нет документов у собственника для оформления договора. Так бывает, когда приходят на просмотр объекта, и он их полностью устраивает, но одна из сторон не готова к сделке. Поэтому оговаривается срок, на который вносится задаток. Если же вдруг передумает потенциальный наниматель, то выплаченная сумма остается у собственника. По сути она компенсирует потерю времени, за которое квартира не рекламировалась и могла лишиться других нанимателей. Если же вдруг передумает собственник, то он обязан вернуть сумму в двойном размере. Для этого и составляется соглашение о задатке, подкрепленное финансами о намерениях снять/сдать эту квартиру. У меня был случай, когда по одной квартире задаток вносили два раза разные люди, но потом передумывали по разным причинам и даже не требовали назад своих денег, так как были информированы о серьезности этого действия. Собственники слово держат. 

В общем, у нас получился ликбез по двум буквам, включая "З". Кстати, если вы хотите, чтоб я на какую-то другую букву что-то написала, то я не против. Ну хотя бы для разнообразия в визуальном ряде. Напишите мне, насколько для вас принципиален порядок букв. Возможно, вам интересней узнать наиболее важное для вас слово из мира недвижимости?
 

Удачных нам сделок!  

Ваш личный помощник по недвижимости Наталья К.

А - АГЕНТ

Начнем нашу Азбуку с "А". Первое, что приходит на ум - агент. Сначала не хотела писать, так как это очень емкое понятие и о работе агента можно писать много, говорить долго, но потом решила, а почему бы и нет?

Итак. Первое слово, открывающее нашу Азбуку - Агент. Кто это? Человек, который за комиссию подбирает жилье в аренду, сдает жилье в аренду, помогает продать или купить жилье. Все верно. Это помощник по вопросам недвижимости. 

Вы думаете, что это легкий хлеб? Агент - это человек, который привел вас на квартиру, заполнил договор, делов-то на пару часов, а комиссия 50-100%? "Не жирно ли?" - спросите вы. Я отвечу - нет, не жирно. Работа агента - это труд, это не то, что вы видите на поверхности. За этим "пришел-заполнил-получил деньги" стоит гораздо больше, чем может показаться. Попробуйте поработать хотя бы неделю, прежде чем делать выводы о том, о чем вы не знаете. Я знаю немало людей, которые приходили к нам в агентство за легкими деньгами и уже через пару дней от них и след простывал. 

Так что же стоит за работой агента? Постараюсь перечислить и не упустить. Сразу разделю на несколько вариантов, а значит, на несколько постов. 

Вариант 1. Агент - специалист, который подбирает квартиру потенциальному нанимателю. Что он делает? Правильно. Смотрит варианты в базах данных квартир, которые предлагаются в этот момент на рынке аренды (это все ресурсы, о которых вы знаете и профессиональные, о которых вы, возможно, не знаете, есть такие). Выбирает подходящее жилье по заранее оговоренным характеристикам, начинает звонить по ним. Поскольку он уже знает стоимость в каждом районе, он отсекает "рекламные предложения" по заниженным ценам, которые можно посмотреть только на фото в интернете (а некоторые еще и деньги берут за бронь на такие квартиры, но квартиры так и не показывают - это, кстати, о небезызвестных вам коте и лисе). 

Если в работе идеальный клиент - без детей и животных славянской внешности, с российским гражданством, - то все рады их принять и то, кому-то не хочется видеть среди жильцов одинокую девушку, а другому - одинокого мужчину, третьему хочется видеть только одиночек. А если у вас кошечка или собачка? Я понимаю, что они прекрасны и воспитаны, но у каких-то собственников такие воспитанники уже все ободрали и еще что-то сделали. Так что... тут уже подключается талант убеждения. Безусловно, вы можете все это сами проделать. Никто ж не спорит. Тогда у вас есть возможность сэкономить на половине комиссии. Рекламируемые ресурсы этому способствуют. И не попадитесь на уловки нечистоплотных маклеров, которые рекламируют одну квартиру, а ведут на другую. Агентов они не водят - боятся получить свое  и это далеко не комиссия) Поэтому, прежде чем повести, они спрашивают вы клиент или агент. Этот вопрос не только для этого задают, сразу оговорюсь. Я его тоже задаю. Но по другим соображениям. 

Далее. Вариант найден, с клиентом согласован, агент договаривается о показе, где все воочию убеждаются, что фотографии совпадают, а то и квартира лучше, чем на фото. И принимается решение о том, что надо заключить договор. Во время показа агент еще может поторговаться, оперируя весомыми аргументами. Он же знает на чем можно сыграть, а на чем - нет. Все. Заключаем договор. О договоре потом на букву "Д" буду писать. Потом, кстати, вы всегда можете обратиться к своему агенту, ко мне точно, если возникнут спорные ситуации в процессе проживания.

 

Вариант 2. Агент, помогающий сдать квартиру. Что делает он? Консультирует собственника о ценообразовании по объекту. Достигает договоренности о стоимости, по которой рекламируется квартира. Размещает объявления. Принимает звонки от потенциальных нанимателей и тех, кто ими не может стать по каким-либо причинам, обозначенным собственником. Организует показы квартиры, даже когда собственник не может, так как может передать своему представителю, то есть мне, ключи от квартиры до момента подписания договора, чтоб избавить себя вообще от всех хлопот по подбору квартиранта. 
Тут агент выступает на защите интересов собственника. И на договоре он будет отстаивать именно его интересы. Во-первых по стоимости. Во-вторых о наличии нужных пунктов в договоре. Как показывает практика, собственники могут растеряться от напора наиболее бойких нанимателей или их агентов. Поэтому в данном случае наличие своего представителя более чем оправдано. В течение срока найма агент также помогает решать спорные моменты. Я сейчас опять говорю о том, как я работаю. Мы с моими клиентами поддерживаем отношения, как правило, дружеские. Так что, милости прошу 
Есть еще два варианта представления о профессии агента: агент, помогающий купить квартиру и агент, помогающий продать квартиру. Но об этом я лучше расскажу в постах нашей "Азбуки Агента" на букву "П" (покупка и продажа). 


На сим пока закончу первый рассказ на букву "А" — АГЕНТ.

А - АГРЕГАТОРЫ (Авито и Циан)

Оказывается, на букву "А" много терминов и понятий, о которых хочется рассказать в "Азбуке агента". Поэтому картинка та же, а слово другое. 
 
Итак. Поговорим об агрегаторах и об их функции, а главное о последствиях. Как вы поняли, речь пойдет о сайтах, агрегирующих у себя объявления о сдаче в аренду или продаже квартир. В последнее время они активно привлекают к сотрудничеству клиентов напрямую, минуя услуги посредников. С одной стороны - это удобно. Лично я, когда искала квартиру в Москве, узнала о сайте ЦИАН раньше, чем об агентстве, в котором стала работать. И то - по ОЧЕНЬ большому секрету от знающих людей, так как изначально он являлся площадкой для профессионалов, то есть тех самых посредников, от которых сейчас он пытается избавиться. Странно, не правда ли? Я понимаю, что времена меняются, информационные технологии берут свое и так далее. Но есть одно "НО", о котором я расскажу ниже. 
 
Известно, что к этому сайту добавляется еще одна площадка, активно развивающаяся, и которая уже успела "обидеться" на Циан, обвинив его в "воровстве" объектов. Вы поняли, что я сейчас говорю об Авито. Мне лично странно, как можно было так обидеться, если вы сами понимаете, что ваши объявления в открытом доступе, открытом для всех. Эти объявления с контактами могут дублироваться где угодно! И Домофонд, кстати, их дублирует (но это одна компания) Это две наиболее крупные и значимые площадки по подбору квартир в аренду, ну и продажу уже тоже. 
 
Есть еще, молодые и резвые  Они амбициозно заявляют о том, что не надо платить деньги посредникам, а лучше... Несите ваши денежки нам, за подписку на объявления, пусть небольшие, но зато они пойду к ним. Действительно. Зачем посредник, который просматривает ВСЕ объявления, прозванивает их на актуальность, исключает заведомо ложные, договаривается о просмотрах и так далее... Причем, получив подписку, человек не получает гарантию, что он заселится именно с помощью их объявлений, а денежку он потратил. Только иного рода посреднику, информационному. Остальное - все сами, извините. А между тем посреднику платят по результату - факту заселения. Улавливаете разницу? Ну да ладно. Каждый как может, так и зарабатывает... 
 
Так вот. Это все хорошо, что есть такие ресурсы, которые позволяют сэкономить в наше непростое время. Причем, для агентов это тоже очень хорошо, можно выйти на собственников напрямую, а также найти клиента по своему объекту. Поэтому существуют еще и профессиональные базы. 
 
Теперь о "НО" и последствиях. Благодаря всеобщему доступу информации, и неграмотности тех, кто пытается снять без посредника и не имеет никакого опыта в этом, случаются неприятные вещи. Такие как - мошенничество. И причем, я уже не первый раз, и все чаще сталкиваюсь с тем, что люди попадаются на уловки, причем тех схем, о которых давным-давно известно. Но об этом потом будет подробный текст на букву "М". Получается, что экономя на комиссии, люди теряют больше, так как потом обращаются к агентам за профессиональной помощью. Это я о тех, кто хочет снять квартиру. Теперь о тех, кто хочет сдать квартиру. Они тоже получают своего рода стресс, так как после выставления объявления во всеобщий доступ их по большей части будут одолевать: 1- агенты, 2 - те, кто собирает информацию для баз данных, 3 - клиенты, конечно, тоже, но разные. Об этом и о том, как они устали, мне рассказывают сами собственники, между прочим. А некоторые так вообще начинают кричать в трубку, так как их уже одолели звонками с несуществующими клиентами.
 
Тут есть еще один нюанс. С доступностью собственников увеличивается число как раз посредников (!), как это ни странно. Причем, не очень опытных и не очень профессиональных. Тех, кто считает, что тут можно легко заработать и ни за что не отвечать. Увы, такие есть. Раньше все стремились работать в агентствах, так как именно у агентств аккумулировалась информация. Сейчас - пожалуйста. Крутись, вертись... Есть возможности. Далее. За этим тянется следующий неприятный факт. (Сейчас раскрою почти все секреты))) Так как частные маклеры хотят сдать квартиру, которая есть в свободном доступе, они начинают хитрить: выставлять те самые "фейковые" квартиры с другими фотографиями и соседними адресами. И они начинают водить всех за нос. В таких случаях агентов они стараются избегать, а обрабатывают только клиентов. 
 
В общем, как видите, если доступ открыт всем, то не исключено подхватить побочный эффект. С одной стороны - это удобно, с другой - крайне не защищенно. А если учесть тот факт, что изначально собственники привыкли работать с посредником, то вы на всех-всех-всех собственников не выйдите никогда, не обольщайтесь . И все равно придется платить комиссию агенту, представителю собственника, как минимум 50%. Ну не хочет человек обременять себя лишними звонками непонятных людей. Не хочет он каждый раз отвечать, что не готов поселить у себя 10 сотрудников или даму с собачкой и тремя кошками. Для этого и существуют агенты. Они приводят к нужному результату как в подборе квартир, так и в подборе жильцов. Кстати, для семей с кошкой и собакой тоже можно подобрать вариант  А пока. Развитие агрегаторов приводит не только к радостным моментам в целях экономии. Поэтому, работая без посредника, будьте готовы принять на себя все хлопоты и побочные эффекты современного рынка аренды. Ну или просто доверьтесь эксперту.  

 

Стоит также отметить, что сейчас все больше собственников отказываются от такой открытости и возвращаются к агентам, чтоб спокойно сдать свою жилплощадь под присмотром профессионала и получать свои доходы. 
 
Удачных нам сделок!  

Ваш личный помощник по недвижимости Наталья К.

А - АДЕКВАТНОСТЬ

Думала я продолжить Азбуку на следующую букву алфавита, но утренний диалог с клиенткой подсказал, что есть еще очень интересное слово на "А", о котором стоит рассказать. 

Адекватность - любимая характеристика нашего времени. Помимо прочих, профессиональных, качеств люди стараются обратить внимание на эту черту. Даже в рекламных объявлениях добавляют "адекватный собственник". Это уже дополнительная составляющая, которая становится одной из важных при выборе квартиры в аренду. При продаже, конечно, это может иметь отношение к справке из известного медучреждения.

Так вот. Все ищут квартиру с адекватным собственником, а про свою адекватность некоторые клиенты забывают подумать. Не скрою, что собственники тоже шепчут на ушко агенту: "Мне бы хороших жильцов, адекватных..." 

Что же это за характеристика такая и как ей соответствовать? Да очень просто. Надо понимать, что во-первых, квартира должна соответствовать параметру "цена-качество". Для собственника это означает, что нельзя сдать квартиру на окраине Москвы по цене Центрального округа. А для нанимателя - наоборот, надо понимать, что нельзя снять квартиру в центре столицы по цене районов, примыкающих в крайним станциям метро и МКАД. Сюда также относятся и другие характеристики, влияющие на ценообразование: близость к метро, тип дома, наличие инфраструктуры, качество ремонта, наконец. Если при подборе квартиры в аренду вы видите в объявлении заниженную цену (например, в центре за 25 000 рублей) с картинками качественно сделанного евроремонта, не надо доказывать агенту, что он ничего не понимает в рынке и полно квартир, которые можно снять за такие деньги. Вы же столько объявлений видели. Можно, конечно, но где-нибудь в Некрасовке, Балашихе, Подольске и других близлежащих подмосковных городах, расположенных на расстоянии до 30 км от МКАД. Самое интересное, что сколько этого не объясняй, некоторые все равно ведутся на такие "заманухи", хотя им уже "сто лет в обед". 

Во-вторых. Нужно на просмотре квартиры показать и себя только с положительной стороны. Обеим сторонам. Продемонстрировать свою доброжелательность, а не позицию "я лучше знаю как лучше" - всю мебель выкиньте, новую купите, ремонт переделайте, тренажер купите, обои перелейте, тогда я может, и сниму квартиру. Тогда она, может, и стоить будет по-дороже, если что. А собственнику надо понимать, что он сдает квартиру, а не продолжает в ней жить сам. Поэтому лучше все свои личные вещи вывезти заранее, а квартиру посещать как договорились - один раз в месяц, когда приходите за деньгами, ну или по форс-мажорным обстоятельствам. 

В-третьих. Не быть партизаном - не скрывать, что у вас есть кошечка или собачка, например. Потому как вы можете вместе с вашим питомцем опять искать новое жилье. А если у собственников аллергия? То вы подвергаете его здоровье опасности. Владельцам же не стоит прятать "скелеты в шкафу", так как недостатки в любом случае обнаружатся. Ну или исправить их сразу. 

В-четвертых. Действуйте по ситуации. В любой непонятной ситуации — улыбайтесь! Но лучше все прояснить сразу. 

Так что желаю нам всем адекватности и позитива.

Удачных нам сделок! 

Ваш помощник по вопросам недвижимости Наталья К.

А - АЛЬТЕРНАТИВА

June 08, 2019

Недавно у меня состоялась беседа с моей клиенткой, которая хочет продать свою квартиру и купить одновременно жилплощади взамен — попросту разъезд называется. Так вот. На нашем, на агентском языке, это называется «альтернативой». «Вот теперь я поняла, что такое альтернатива, о которой говорят на рынке недвижимости. А то раньше не понимала почему продажа квартир делиться на свободную и несвободную».

Действительно, существует два вида продажи. При свободной квартира просто продается, сделка не будет привязана к другим сделкам и поэтому цена на нее как правило выше. При условии, что с документами и историей все в порядке, естественно.

Альтернатива потому так и называется, что при продаже одной квартиры подбирается тот самый альтернативный вариант жилья. Это может быть либо одна квартира, когда собственник решает просто поменять, например, район на более презентабельный или же изменить число комнат (расширяет площадь в связи с увеличением семьи или, наоборот, уменьшает, так как одному не нужны три комнаты). При этом может быть одновременная покупка квартиры в этом же районе с доплатой, или же переезд в другие, более дорогие или же, наоборот, дешевые районы. Все будет зависеть от финансовых возможностей. Или же может происходить съезд — когда продается несколько квартир, а покупается одна большая. Такое тоже бывает.

В моем случае мы продаем 2-комнатную квартиру и покупаем три жилплощади (две комнаты и, возможно, однокомнатную квартиру в Подмосковье). Поэтому мы будем связаны одновременно четырьмя сделками: продажей одной и покупкой трех. И это при условии, что покупаемые объекты будут продаваться свободными. Если же нет, то эта цепочка из квартир может увеличиться еще на звено, а то и больше))) Цепочка — это еще одно понятие рынка недвижимости, возникающее при альтернативе. Надеюсь, смысл вам уже понятен. В цепочке может быть и по 10 квартир. Тогда очень важно организовать так процесс, чтоб ни одно звено не порвалось. Иначе, порвется вся цепь.

 

Не так давно у меня была сделка с простой альтернативой: мой клиент покупал квартиру, продавцы которой покупали взамен другую. Но и тут нашлись нюансы, на которые ушли дополнительные усилия со стороны риэлтора продаваемой квартиры: один из двух собственников был несовершеннолетним, в связи с чем потребовалось получать разрешение органов опеки. Благо риэлтор был опытным и очень грамотным и все было сделано как полагается. Все же намного приятней работать, когда все понимают все детали процесса и что нужно делать в какой момент. Тогда и никакие альтернативы не страшны.

Удачных нам сделок!😉✌️

А - АПАРТАМЕНТЫ

При произношении этого термина первое, что приходит в голову - это роскошное жилье как минимум бизнес-класса с шикарным ремонтом и дорогой мебелью. Это, конечно, верное представление. Но не точное. Дело в том, что юридически на рынке недвижимости апартаменты являются нежилым помещением. Жить-то в них можно. Но статус будет иным. Причем для аренды это не играет роли, так как человек может снять их и также проживать как и в арендуемой квартире. А вот для покупки...

Что это означает? А то, что вы можете купить апартаменты, жить в них, но не сможете в них получить постоянную регистрацию, размер коммунальных платежей и налог обойдется вам дороже, как для коммерческой недвижимости. Это основные два отличия, благодаря которым стоимость такой площади оценивается дешевле процентов на 15-30 площади жилой, то есть квартир в жилых домах. Бывают, конечно, прецеденты когда апартаменты из нежилого переводят в жилое помещение, но не везде. Тут много юридических нюансов. 

Но. Совсем недавно Минстрой предложил приравнять апартаменты как раз-таки к квартирам со всеми вытекающими последствиями. Законопроект должен поступить в Госдуму до конца года. Что это даст? Повышение цен на апартаменты до уровня цен на квартиры. Так что имейте это в виду, если пока еще думаете о покупке жилья в Москве. 
 

Удачных нам сделок!  

Ваш личный помощник по недвижимости Наталья К.

1 / 1

Please reload

-RiM-

Realty in Msk

  • Telegram
  • Facebook Social Icon
  • Instagram Social Icon
  • Vkontakte Social Icon

© 2023 -RiM- RealtyinMsk - «Недвижимость в Москве».               e-mail: realtyinmsk@mail.ru      Москва